Por Marco Antônio Leiloeiro - 20 anos conduzindo leilões judiciais

"Leilão é para investidor experiente ou iniciante também pode?"

Em 20 anos, vi médicos, professores, comerciantes e aposentados lucrarem em leilões. Não é exclusivo de experts.

MAS — e este "mas" é importante — investir em leilões exige conhecimento, capital e paciência que nem todo mundo tem.

Este artigo é um guia para quem quer começar: perfil, capital, estratégias, riscos e simulações hipotéticas de retorno — não médias garantidas do mercado.

Perfil do Investidor de Leilões

Você TEM o Perfil Se:

1. Capital disponível com reserva para custos (orientação, não regra fixa)

Imóveis em leilão frequentemente ficam na faixa de R$ 150.000-500.000 (lance), mas o custo total sobe com comissão, ITBI, dívidas, reforma e imissão
Reserve margem (muitos usam ~30% além do lance) e reserva emergencial separada
“Capital mínimo” abaixo é orientação de prudência, não garantia de acesso a negócio bom

2. Horizonte médio/longo prazo

Judicial: frequentemente 12-24 meses até liquidez — estimativa, não prazo prometido
Extrajudicial: em muitos casos 3-6 meses — depende do edital e do rito
Não é "dinheiro rápido"

3. Tolerância a burocracia

Processos judiciais
Cartórios
Documentação extensa
Advogados

4. Capacidade de pesquisa

20-40 horas por imóvel
Visitas técnicas
Análise jurídica
Cálculos financeiros

5. Resiliência

Leilões têm incertezas
Imóveis ocupados demoram
Reformas custam mais que previsto
Nem tudo sai como planejado

Você NÃO TEM o Perfil Se:

Caixa apertado sem reserva para custos além do lance
Quer retorno em <6 meses “garantido”
Não gosta de burocracia
Quer investimento "passivo"
Não tem tempo para pesquisa

Alternativa: estudar mais, começar por bens mais simples (ex.: extrajudicial bem documentado) ou estruturas profissionais de gestão — sem atalho milagroso.

Capital Necessário (orientação realista)

Imóvel — exemplo hipotético (lance ~R$ 250.000)

Breakdown ilustrativo:

Lance: R$ 250.000 (exemplo judicial 2º leilão)
Comissão (5%): R$ 12.500
IPTU/condomínio: R$ 15.000
ITBI (2%): R$ 5.000
Registro: R$ 4.000
Reforma: R$ 25.000
Advogado: R$ 5.000
Contingência (10%): R$ 32.000
TOTAL ilustrativo: R$ 348.500

Capital prudente neste exemplo: ~R$ 400.000

Custo da simulação: R$ 348.500
Margem: R$ 51.500
Reserva emergencial separada: recomendável

Regra prática (prudência, não garantia)

Capital de trabalho ≈ 1,5x o valor do lance (para absorver custos e surpresas).
Lance R$ 200.000 → planeje caixa na ordem de R$ 300.000 — ainda assim o edital pode exigir mais.

Estratégias de Investimento

Aviso: yields, ROIs e “lucros” nesta seção são simulações hipotéticas. Deságios aparentes de 30–50% podem ser consumidos por dívidas, reforma, tempo de posse, impostos e corretagem. Não há ROI garantido.

Estratégia 1: Buy and Hold (Aluguel)

Perfil: Investidor renda passiva, longo prazo.

Como funciona:

Compra em leilão (deságio aparente pode existir — meça o líquido)
Reforma/regulariza
Aluga
Segura 5-10 anos
Valorização + renda (se o mercado e a gestão colaborarem)

Exemplo hipotético:

Compra: R$ 280.000 (custo total)
Aluguel: R$ 2.000/mês
Yield ilustrativo: 8,6% a.a.
- Valorização hipotética 5% a.a.
Retorno total ilustrativo: 13,6% a.a. — não é média do mercado

Vantagens:

Renda recorrente
Valorização longo prazo
Proteção inflação

Desvantagens:

Liquidez baixa
Gestão inquilinos
Manutenção contínua

Estratégia 2: Flip (Revenda Rápida)

Perfil: Investidor ativo, disposto a risco de mercado e reforma.

Como funciona:

Compra judicial com deságio (se houver após custos)
Reforma (30-90 dias — estimativa)
Revende (prazo incerto)
Resultado pode ser positivo ou negativo

Exemplo hipotético:

Compra: R$ 320.000 (total)
Reforma: R$ 40.000
Custo total: R$ 360.000
Revenda: R$ 520.000 (se o mercado pagar)
Lucro ilustrativo: R$ 160.000 (ROI de planilha ~44% em 6 meses) — cenário otimista, não promessa

Vantagens:

Possibilidade de retorno mais rápido
Libera capital se vender

Desvantagens:

Risco de não vender no preço
Reforma mais cara que o previsto
Impostos (ganho de capital)

Estratégia 3: Portfolio Misto

Perfil: Investidor diversificado.

Como funciona:

60% buy and hold (renda)
40% flips (crescimento capital)

Exemplo portfolio R$ 1M:

2 imóveis aluguel: R$ 600.000
1 flip ativo: R$ 400.000

Retorno esperado (hipotético):

Aluguel: 8% a.a. ilustrativo (R$ 48.000/ano)
Flip: 30% ilustrativo (R$ 120.000 em 1 ano)
Total ilustrativo: 16,8% a.a. — não é meta nem garantia

Tipos de Imóveis Para Iniciantes

✅ Recomendado Para Iniciantes

1. Apartamentos 2-3 quartos

Alta liquidez
Fácil revenda
Mercado amplo

2. Extrajudiciais desocupados

Processo simples
Posse rápida
Menos risco

3. Bairros consolidados

Valorização estável
Fácil alugar
Revenda rápida

4. Estado razoável (reforma leve)

Custo previsível
Risco menor
Margem boa

❌ Evite No Início

1. Imóveis ocupados

12-18 meses posse
Complexo
Alto risco

2. Terrenos

Sem renda
Valorização lenta
Requer construção

3. Comerciais

Mercado restrito
Reforma cara
Difícil alugar

4. Rurais/sítios

Documentação complexa
Liquidez baixíssima
Deslocamento

Passo a Passo: Seu Primeiro Investimento

Fase 1: Educação (1-2 meses)

Semana 1-2:

Leia artigos (como este)
Assista vídeos
Entre em grupos investidores

Semana 3-4:

Assista 3-5 leilões (sem dar lance)
Converse com quem já fez
Entenda mecânica

Semana 5-8:

Estude editais
Aprenda calcular viabilidade
Conheça advogados especializados

Fase 2: Preparação Capital (1 mês)

Separe R$ 300.000-500.000
Abra conta específica
Organize documentos
Pré-aprove crédito (se usar)

Fase 3: Prospecção (2-4 semanas)

Identifique 10 imóveis potenciais:

Plataformas leiloeiros (nossa 500 mil usuários)
Tribunais (TJMG, TJMA)
Sites especializados

Para cada um:

Baixe edital completo
Anote data leilão
Verifique se atende critérios

Fase 4: Due Diligence (2-3 semanas)

Escolha 3 melhores. Para cada:

Dia 1-3: Documentação

Certidão matrícula
Certidão IPTU
Certidão condomínio

Dia 4-5: Visita

Visite pessoalmente
Tire 50+ fotos
Leve engenheiro (R$ 500)

Dia 6-7: Mercado

Pesquise 10 comparáveis
Defina valor real
Calcule desconto efetivo

Dia 8-10: Financeiro

Planilha custo total
ROI projetado
Lance máximo

Fase 5: Leilão (1 dia)

Antes:

Confirme cadastro aprovado
Releia edital
Defina lance máximo (não ultrapasse!)

Durante:

Seja firme no máximo
Não entre em disputa emocional
Se ultrapassar máximo, PARE

Após (se arrematar):

Confirme arrematação
Anote prazos pagamento
Já contrate advogado

Fase 6: Pós-Arrematação (3-6 meses)

Semana 1:

Pague (não atrase!)
Inicie processo homologação
Contrate equipe reforma

Mês 2-4:

Aguarde carta arrematação
Registre cartório
Execute reforma

Mês 5-6:

Finalize obra
Liste para aluguel/venda
Execute estratégia exit

O que costuma acontecer na prática (sem prometer resultado)

Quem me procura depois de arrematar bem preparado — edital lido, custos somados, prazo realista — em geral consegue um negócio melhor do que a compra de balcão na mesma região. Quem entra atrás de “20 a 50% garantidos” se frustra.

Extrajudiciais

Desconto frente ao mercado: frequentemente na faixa de 10–25%, quando o bem está em ordem e o edital é claro.
Retorno: depende de reforma, tempo de saída e mercado local — não de uma média milagrosa.
O que mais decide o resultado: disciplina no edital e no caixa, não “taxa de sucesso” inventada.

Judiciais (desocupados)

Desconto: costuma ser maior que no extrajudicial — e o passivo (IPTU, condomínio, imissão) também.
Prazo até liquidez: frequentemente 6–18 meses, se tudo correr sem surpresa.

Judiciais (ocupados)

Desconto aparente: maior.
Custo oculto: tempo de imissão, honorários, desgaste. Só faz sentido com caixa e paciência — e com advogado no caso concreto.

Riscos Reais

Risco 1: Reforma 2x Mais Cara

Probabilidade: 30%

Mitigação:

Visite com engenheiro
Orçamentos detalhados
Contingência 20%

Risco 2: Mercado Cai

Probabilidade: 15% (em 12 meses)

Mitigação:

Só compre desconto >25%
Tenha plano B (alugar)
Não alavanque demais

Risco 3: Ocupação Demora >18 Meses

Probabilidade: 25% (se ocupado)

Mitigação:

Evite ocupados no início
Se comprar, tenha capital aguardar
Negocie com ocupante

Risco 4: Dívidas Não Calculadas

Probabilidade: 20%

Mitigação:

Pesquise tudo antes
Certidões atualizadas
Margem 30%

Risco 5: Não Consegue Revender

Probabilidade: 10%

Mitigação:

Pesquise mercado antes
Preço competitivo
Imóveis líquidos

Erros que mais vejo em quem está começando

1. Comprar sem visitar
2. Não fechar o custo total antes do lance
3. Dar lance no limite do orçamento
4. Ignorar ocupação
5. Dispensar advogado na primeira arrematação

Evitar esses cinco não garante lucro. Só evita o tipo de prejuízo que a gente vê toda semana na sala de leilão.

Ferramentas e Recursos

Plataformas:

Marco Antonio Leiloeiro (500 mil usuários)
TJMG / TJMA (processos judiciais)
Bancos (alienação fiduciária)

Cursos recomendados:

Jurídico básico leilões
Análise viabilidade imobiliária
Reforma e construção

Profissionais:

Advogado R$ 3.000-10.000
Engenheiro R$ 500-2.000
Contador R$ 200-500

Checklist Primeiro Investimento

ANTES DE BUSCAR IMÓVEIS:

Li 5+ artigos/livros sobre leilões
Assisti 3+ leilões sem participar
Tenho R$ 300.000+ disponível
Tenho 12+ meses para esperar retorno
Encontrei advogado especialista
Estudei mercado imobiliário região

ANTES DE DAR LANCE:

Li edital completo (3x)
Visitei imóvel pessoalmente
Tirei certidão matrícula atualizada
Pesquisei IPTU/condomínio
Calculei valor mercado (10 comparáveis)
Fiz planilha custo total
Defini lance máximo (70% capital)
Tenho 100% certeza

Se algum NÃO: Espere próximo.

Casos de Sucesso (ilustrativos — não são previsão)

Investidor 1: Professora - Primeiro Flip

Perfil: 45 anos, R$ 350.000 poupança

Investimento:

Apartamento judicial desocupado
Custo total: R$ 287.000
Reforma: R$ 28.000
Total: R$ 315.000

Resultado naquele caso (8 meses):

Vendeu: R$ 460.000
Lucro: R$ 145.000 (ROI daquele negócio ~46%)

Chave: Pesquisou 3 meses, visitou 12 imóveis, escolheu com critério — não “método de 46% garantido”.

Investidor 2: Empresário - Portfolio

Perfil: 52 anos, R$ 1,2M capital

Estratégia: 3 imóveis aluguel

Investimentos (2 anos naquele caso):

Imóvel A: R$ 380.000 → Aluguel R$ 2.800/mês
Imóvel B: R$ 420.000 → Aluguel R$ 3.200/mês
Imóvel C: R$ 350.000 → Aluguel R$ 2.500/mês

Total: R$ 1,15M → R$ 8.500/mês (~8,9% a.a. naquele momento)

+ Valorização: cerca de 15% em 2 anos naquele mercado

Retorno agregado daquele caso: ordem de 23,9% a.a. ilustrativo — não é benchmark.

Conclusão: possível, com trabalho — sem milagre

Investir em leilão pode fazer sentido quando o desconto cobre risco, tempo e reforma. Não é mito. Também não é renda previsível de planilha.

Exige, na prática:

Capital compatível com o imóvel (e com o pior cenário)
Tempo de estudo por bem
Paciência de meses, às vezes anos
Leitura fria de edital e autos

Em duas décadas conduzindo leilões em MG e MA, vi negócios excelentes e arrependimentos caros.

Diferença: quem faz o dever de casa. Quem tem pressa costuma pagar a conta duas vezes.

Se o perfil, o caixa e a paciência batem: leilão continua sendo uma das formas mais sérias de comprar bem no Brasil — desde que ninguém te venda “ROI garantido”.

Marco Antônio Leiloeiro Leiloeiro Público Oficial JUCEMG: 565 • JUCEMA: 026 • JUCEB: 23/2590168 • JUCEES: 095/2023

Por Marco Antônio Leiloeiro - 20 anos conduzindo leilões judiciais

"Leilão é para investidor experiente ou iniciante também pode?"

Em 20 anos, vi médicos, professores, comerciantes e aposentados lucrarem em leilões. Não é exclusivo de experts.

MAS — e este "mas" é importante — investir em leilões exige conhecimento, capital e paciência que nem todo mundo tem.

Este artigo é um guia para quem quer começar: perfil, capital, estratégias, riscos e simulações hipotéticas de retorno — não médias garantidas do mercado.

Perfil do Investidor de Leilões

Você TEM o Perfil Se:

1. Capital disponível com reserva para custos (orientação, não regra fixa)

Imóveis em leilão frequentemente ficam na faixa de R$ 150.000-500.000 (lance), mas o custo total sobe com comissão, ITBI, dívidas, reforma e imissão
Reserve margem (muitos usam ~30% além do lance) e reserva emergencial separada
“Capital mínimo” abaixo é orientação de prudência, não garantia de acesso a negócio bom

2. Horizonte médio/longo prazo

Judicial: frequentemente 12-24 meses até liquidez — estimativa, não prazo prometido
Extrajudicial: em muitos casos 3-6 meses — depende do edital e do rito
Não é "dinheiro rápido"

3. Tolerância a burocracia

Processos judiciais
Cartórios
Documentação extensa
Advogados

4. Capacidade de pesquisa

20-40 horas por imóvel
Visitas técnicas
Análise jurídica
Cálculos financeiros

5. Resiliência

Leilões têm incertezas
Imóveis ocupados demoram
Reformas custam mais que previsto
Nem tudo sai como planejado

Você NÃO TEM o Perfil Se:

Caixa apertado sem reserva para custos além do lance
Quer retorno em <6 meses “garantido”
Não gosta de burocracia
Quer investimento "passivo"
Não tem tempo para pesquisa

Alternativa: estudar mais, começar por bens mais simples (ex.: extrajudicial bem documentado) ou estruturas profissionais de gestão — sem atalho milagroso.

Capital Necessário (orientação realista)

Imóvel — exemplo hipotético (lance ~R$ 250.000)

Breakdown ilustrativo:

Lance: R$ 250.000 (exemplo judicial 2º leilão)
Comissão (5%): R$ 12.500
IPTU/condomínio: R$ 15.000
ITBI (2%): R$ 5.000
Registro: R$ 4.000
Reforma: R$ 25.000
Advogado: R$ 5.000
Contingência (10%): R$ 32.000
TOTAL ilustrativo: R$ 348.500

Capital prudente neste exemplo: ~R$ 400.000

Custo da simulação: R$ 348.500
Margem: R$ 51.500
Reserva emergencial separada: recomendável

Regra prática (prudência, não garantia)

Capital de trabalho ≈ 1,5x o valor do lance (para absorver custos e surpresas).
Lance R$ 200.000 → planeje caixa na ordem de R$ 300.000 — ainda assim o edital pode exigir mais.

Estratégias de Investimento

Estratégia 1: Buy and Hold (Aluguel)

Perfil: Investidor renda passiva, longo prazo.

Como funciona:

Compra em leilão (deságio aparente pode existir — meça o líquido)
Reforma/regulariza
Aluga
Segura 5-10 anos
Valorização + renda (se o mercado e a gestão colaborarem)

Exemplo hipotético:

Compra: R$ 280.000 (custo total)
Aluguel: R$ 2.000/mês
Yield ilustrativo: 8,6% a.a.
- Valorização hipotética 5% a.a.
Retorno total ilustrativo: 13,6% a.a. — não é média do mercado

Vantagens:

Renda recorrente
Valorização longo prazo
Proteção inflação

Desvantagens:

Liquidez baixa
Gestão inquilinos
Manutenção contínua

Estratégia 2: Flip (Revenda Rápida)

Perfil: Investidor ativo, disposto a risco de mercado e reforma.

Como funciona:

Compra judicial com deságio (se houver após custos)
Reforma (30-90 dias — estimativa)
Revende (prazo incerto)
Resultado pode ser positivo ou negativo

Exemplo hipotético:

Compra: R$ 320.000 (total)
Reforma: R$ 40.000
Custo total: R$ 360.000
Revenda: R$ 520.000 (se o mercado pagar)
Lucro ilustrativo: R$ 160.000 (ROI de planilha ~44% em 6 meses) — cenário otimista, não promessa

Vantagens:

Possibilidade de retorno mais rápido
Libera capital se vender

Desvantagens:

Risco de não vender no preço
Reforma mais cara que o previsto
Impostos (ganho de capital)

Estratégia 3: Portfolio Misto

Perfil: Investidor diversificado.

Como funciona:

60% buy and hold (renda)
40% flips (crescimento capital)

Exemplo portfolio R$ 1M:

2 imóveis aluguel: R$ 600.000
1 flip ativo: R$ 400.000

Retorno esperado (hipotético):

Aluguel: 8% a.a. ilustrativo (R$ 48.000/ano)
Flip: 30% ilustrativo (R$ 120.000 em 1 ano)
Total ilustrativo: 16,8% a.a. — não é meta nem garantia

Tipos de Imóveis Para Iniciantes

✅ Recomendado Para Iniciantes

1. Apartamentos 2-3 quartos

Alta liquidez
Fácil revenda
Mercado amplo

2. Extrajudiciais desocupados

Processo simples
Posse rápida
Menos risco

3. Bairros consolidados

Valorização estável
Fácil alugar
Revenda rápida

4. Estado razoável (reforma leve)

Custo previsível
Risco menor
Margem boa

❌ Evite No Início

1. Imóveis ocupados

12-18 meses posse
Complexo
Alto risco

2. Terrenos

Sem renda
Valorização lenta
Requer construção

3. Comerciais

Mercado restrito
Reforma cara
Difícil alugar

4. Rurais/sítios

Documentação complexa
Liquidez baixíssima
Deslocamento

Passo a Passo: Seu Primeiro Investimento

Fase 1: Educação (1-2 meses)

Semana 1-2:

Leia artigos (como este)
Assista vídeos
Entre em grupos investidores

Semana 3-4:

Assista 3-5 leilões (sem dar lance)
Converse com quem já fez
Entenda mecânica

Semana 5-8:

Estude editais
Aprenda calcular viabilidade
Conheça advogados especializados

Fase 2: Preparação Capital (1 mês)

Separe R$ 300.000-500.000
Abra conta específica
Organize documentos
Pré-aprove crédito (se usar)

Fase 3: Prospecção (2-4 semanas)

Identifique 10 imóveis potenciais:

Plataformas leiloeiros (nossa 500 mil usuários)
Tribunais (TJMG, TJMA)
Sites especializados

Para cada um:

Baixe edital completo
Anote data leilão
Verifique se atende critérios

Fase 4: Due Diligence (2-3 semanas)

Escolha 3 melhores. Para cada:

Dia 1-3: Documentação

Certidão matrícula
Certidão IPTU
Certidão condomínio

Dia 4-5: Visita

Visite pessoalmente
Tire 50+ fotos
Leve engenheiro (R$ 500)

Dia 6-7: Mercado

Pesquise 10 comparáveis
Defina valor real
Calcule desconto efetivo

Dia 8-10: Financeiro

Planilha custo total
ROI projetado
Lance máximo

Fase 5: Leilão (1 dia)

Antes:

Confirme cadastro aprovado
Releia edital
Defina lance máximo (não ultrapasse!)

Durante:

Seja firme no máximo
Não entre em disputa emocional
Se ultrapassar máximo, PARE

Após (se arrematar):

Confirme arrematação
Anote prazos pagamento
Já contrate advogado

Fase 6: Pós-Arrematação (3-6 meses)

Semana 1:

Pague (não atrase!)
Inicie processo homologação
Contrate equipe reforma

Mês 2-4:

Aguarde carta arrematação
Registre cartório
Execute reforma

Mês 5-6:

Finalize obra
Liste para aluguel/venda
Execute estratégia exit

O que costuma acontecer na prática (sem prometer resultado)

Extrajudiciais

Judiciais (desocupados)

Desconto: costuma ser maior que no extrajudicial — e o passivo (IPTU, condomínio, imissão) também.
Prazo até liquidez: frequentemente 6–18 meses, se tudo correr sem surpresa.

Judiciais (ocupados)

Desconto aparente: maior.
Custo oculto: tempo de imissão, honorários, desgaste. Só faz sentido com caixa e paciência — e com advogado no caso concreto.

Riscos Reais

Risco 1: Reforma 2x Mais Cara

Probabilidade: 30%

Mitigação:

Visite com engenheiro
Orçamentos detalhados
Contingência 20%

Risco 2: Mercado Cai

Probabilidade: 15% (em 12 meses)

Mitigação:

Só compre desconto >25%
Tenha plano B (alugar)
Não alavanque demais

Risco 3: Ocupação Demora >18 Meses

Probabilidade: 25% (se ocupado)

Mitigação:

Evite ocupados no início
Se comprar, tenha capital aguardar
Negocie com ocupante

Risco 4: Dívidas Não Calculadas

Probabilidade: 20%

Mitigação:

Pesquise tudo antes
Certidões atualizadas
Margem 30%

Risco 5: Não Consegue Revender

Probabilidade: 10%

Mitigação:

Pesquise mercado antes
Preço competitivo
Imóveis líquidos

Erros que mais vejo em quem está começando

1. Comprar sem visitar
2. Não fechar o custo total antes do lance
3. Dar lance no limite do orçamento
4. Ignorar ocupação
5. Dispensar advogado na primeira arrematação

Evitar esses cinco não garante lucro. Só evita o tipo de prejuízo que a gente vê toda semana na sala de leilão.

Ferramentas e Recursos

Plataformas:

Marco Antonio Leiloeiro (500 mil usuários)
TJMG / TJMA (processos judiciais)
Bancos (alienação fiduciária)

Cursos recomendados:

Jurídico básico leilões
Análise viabilidade imobiliária
Reforma e construção

Profissionais:

Advogado R$ 3.000-10.000
Engenheiro R$ 500-2.000
Contador R$ 200-500

Checklist Primeiro Investimento

ANTES DE BUSCAR IMÓVEIS:

Li 5+ artigos/livros sobre leilões
Assisti 3+ leilões sem participar
Tenho R$ 300.000+ disponível
Tenho 12+ meses para esperar retorno
Encontrei advogado especialista
Estudei mercado imobiliário região

ANTES DE DAR LANCE:

Li edital completo (3x)
Visitei imóvel pessoalmente
Tirei certidão matrícula atualizada
Pesquisei IPTU/condomínio
Calculei valor mercado (10 comparáveis)
Fiz planilha custo total
Defini lance máximo (70% capital)
Tenho 100% certeza

Se algum NÃO: Espere próximo.

Casos de Sucesso (ilustrativos — não são previsão)

Investidor 1: Professora - Primeiro Flip

Perfil: 45 anos, R$ 350.000 poupança

Investimento:

Apartamento judicial desocupado
Custo total: R$ 287.000
Reforma: R$ 28.000
Total: R$ 315.000

Resultado naquele caso (8 meses):

Vendeu: R$ 460.000
Lucro: R$ 145.000 (ROI daquele negócio ~46%)

Chave: Pesquisou 3 meses, visitou 12 imóveis, escolheu com critério — não “método de 46% garantido”.

Investidor 2: Empresário - Portfolio

Perfil: 52 anos, R$ 1,2M capital

Estratégia: 3 imóveis aluguel

Investimentos (2 anos naquele caso):

Imóvel A: R$ 380.000 → Aluguel R$ 2.800/mês
Imóvel B: R$ 420.000 → Aluguel R$ 3.200/mês
Imóvel C: R$ 350.000 → Aluguel R$ 2.500/mês

Total: R$ 1,15M → R$ 8.500/mês (~8,9% a.a. naquele momento)

+ Valorização: cerca de 15% em 2 anos naquele mercado

Retorno agregado daquele caso: ordem de 23,9% a.a. ilustrativo — não é benchmark.

Conclusão: possível, com trabalho — sem milagre

Investir em leilão pode fazer sentido quando o desconto cobre risco, tempo e reforma. Não é mito. Também não é renda previsível de planilha.

Exige, na prática:

Capital compatível com o imóvel (e com o pior cenário)
Tempo de estudo por bem
Paciência de meses, às vezes anos
Leitura fria de edital e autos

Em duas décadas conduzindo leilões em MG e MA, vi negócios excelentes e arrependimentos caros.

Diferença: quem faz o dever de casa. Quem tem pressa costuma pagar a conta duas vezes.

Se o perfil, o caixa e a paciência batem: leilão continua sendo uma das formas mais sérias de comprar bem no Brasil — desde que ninguém te venda “ROI garantido”.

Marco Antônio Leiloeiro Leiloeiro Público Oficial JUCEMG: 565 • JUCEMA: 026 • JUCEB: 23/2590168 • JUCEES: 095/2023